Retomada de imóveis por bancos cresce e atinge maior estoque em quatro anos; entenda
Por Circe Bonatelli (Broadcast) / O ESTADÃO DE SP
O estoque de imóveis retomados pelos bancos cresceu e chegou ao maior nível em quatro anos. Embora o aumento não represente uma crise, como a observada na última década – marcada por recessão, distratos e inadimplência –, especialistas apontam que se trata de um efeito “natural” da expansão das vendas e dos financiamentos nos últimos anos. Ainda assim, a situação gera custos para os bancos e impõe o desafio de encontrar compradores para essas propriedades, tarefa que se torna mais difícil em um cenário de juros elevados.
Juntos, os bancos acumularam um estoque de R$ 79 bilhões em imóveis até novembro de 2024, último dado disponível, segundo o Banco Central. O montante era 10% maior que no mesmo mês de 2023 e 20% acima do fim de 2022. Esse estoque equivale a um terço do valor de todos os empreendimentos lançados no Brasil no último ano inteiro.
Na Caixa Econômica Federal, responsável por dois a cada três financiamentos no Brasil, o estoque cresceu com maior intensidade: passou de 20,2 mil unidades em 2022 para 34,8 mil em 2023 (alta de 72%) e chegou a 50,4 mil em 2024 (alta de 150% no acumulado), conforme dados abertos pelo banco ao Estadão/Broadcast. Para arcar com tudo isso, a Caixa gastou R$ 443 milhões com IPTU, condomínio e demais encargos no ano passado.
Esse estoque tem origem, principalmente, na execução de dívidas de pessoas físicas e empresas que não conseguiram arcar com o financiamento. Durante a pandemia, os bancos deram descontos e prorrogaram parcelas, o que evitou uma crise ainda maior. Depois desse período, acabou a tolerância com a inadimplência, e as execuções de dívidas recomeçaram.
De acordo com dados do Banco Central, a inadimplência no financiamento imobiliário teve um pico em 2023, chegando a 1,54%. A maior elevação foi em financiamentos feitos com a utilização do FGTS. A inadimplência desse financiamento subiu de 1,99% em 2019 para 2,63% em 2023. No ano passado, estava em 2,06%.
Os imóveis que vão a leilão raramente são aqueles que foram comprados recentemente. Normalmente, são propriedades financiadas de 2021 para trás, talvez até 15 anos atrás, explicam especialistas.
Processo
Após a retomada, ocorrem até dois leilões para a liquidação do imóvel. No primeiro, a propriedade é ofertada pelo seu valor de mercado, conforme laudo de uma empresa credenciada. Se não for comercializado, vai para o segundo leilão, sendo ofertado pelo valor da dívida do financiamento mais custos processuais. Nesse momento, o desconto pode chegar a 60% ou 70%.
Mesmo assim, muitas unidades não são liquidadas e vão para os estoques dos bancos com a nomenclatura de ‘Bens Não de Uso Próprio’, ou BNDUs. É isso que os números do BC mostram. Por regra, os bancos ainda têm até mais dois anos para vender o imóvel. Depois, deve incorporá-lo ao seu balanço, o que pode gerar prejuízo contábil.
Setor permanece saudável
Embora o BNDU seja indesejável, o aumento do estoque não é preocupante, afirma o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba. “Não podemos esquecer que a carteira de crédito imobiliário também cresceu muito nos últimos anos”, diz. “O aumento dos BNDUs vem em decorrência disso. Não tem pressão. É algo natural”, acrescenta Gamba.
Quando o tema é analisado em termos relativos – proporção dos BNDUs em relação ao tamanho da carteira de crédito imobiliário – a história muda para o rumo oposto. Em vez de crescimento, há uma queda. O estoque de imóveis retomados representava 6,8% de todos os financiamentos no fim de 2024, patamar menor que no fim de 2023 (7,1%), 2022 (7,1%), 2021 (9,2%) e 2020 (13%).
Portanto, o mercado de crédito tem crescido muito mais que as retomadas de bens, um indicativo de saúde do setor, atesta o consultor e ex-vice-presidente de habitação da Caixa, José Urbano Duarte. “Sem dúvida, o BNDU é um problema. Mas, ainda assim, está menor, historicamente”, destaca. O auge foi em março de 2019, quando os BNDUs chegaram a R$ 112 bilhões, o equivalente a 18,5% da carteira – aí, sim, uma crise flagrante, diz. Hoje, o porcentual é o menor em quase uma década.
Urbano afirma ainda que os bancos precisam ser ágeis na revenda destas propriedades, pois elas têm custos relevantes. “Temos um quadro que está longe de ser crítico, mas precisa ser objeto de atenção”, defende. “A eficiência do banco na revenda passa a ser importante para fins de provisionamento”, observa.
A Caixa não concedeu entrevista sobre o tema, mas enviou uma nota rechaçando a hipótese de crise. “O aumento do volume de retomada de imóveis se relaciona ao crescimento da carteira. Destacamos ainda que no período de pandemia a atuação do banco no setor foi restringida, o que também impactou para que houvesse um volume maior nos anos seguintes”, afirmou.
O diretor da agência de classificação de risco Fitch, Claudio Gallina, concorda que o mercado permanece saudável, apesar do estoque crescente de BNDUs. “Não vejo uma bolha de crédito dos bancos. A carteira é relativamente saudável”, diz, citando como exemplo o fato de que a inadimplência no financiamento imobiliário fechou 2024 em apenas 1%, menor patamar já registrado.
Pela frente, será preciso monitorar a capacidade dos bancos liquidarem estes imóveis, o que tende a ser mais difícil em um ambiente de juros elevados, que geralmente afugenta compradores que buscam moradia ou investimento. “É um negócio para ficar de olho. Hoje, não vejo como um problema material. Mais para frente, pode ser. Vai depender da evolução desse saldo”, avalia o diretor da Fitch. /COLABOROU LUCAS AGRELA
Um tribunal na berlinda
Dora Kramer / Jornalista e comentarista de política
Não havendo dúvida de que a denúncia da PGR contra Jair Bolsonaro (PL) será aceita, o Supremo Tribunal Federal está na iminência de outra vez julgar ação envolvendo uma figura de proeminência-mor na República.
No caso do mensalão, o presidente Luiz Inácio da Silva (PT) não estava na lista dos processados, mas sua sombra pairava no ambiente que lhe foi desfavorável depois, quando o Supremo referendou as decisões de Curitiba na Operação Lava Jato.
De lá para cá, o espírito e seu tempo mudaram; com eles, mudou a percepção da sociedade sobre o trabalho do STF. Pesquisas Atlas/Intel de setembro de 2024 e fevereiro deste ano apontam que metade (50% e 47%, respectivamente) da população não confia na imparcialidade dos magistrados. A Justiça não tem de ser popular, mas precisa ser respeitada e, sobretudo, confiável. Fica neste patamar quando atua com equilíbrio não só nas decisões, mas também na observância das leis naturais da contenção ética por parte de seus operadores.
Na falta de tais atributos, o tribunal se torna vulnerável ao que o professor Oscar Vilhena chama de erosão da autoridade indispensável ao reconhecimento de condição moral para enquadrar a nação aos ditames da Constituição.
Alguns dos atuais ministros, os menos contidos, quando confrontados com críticas alegam que seu compromisso com a lei não inclui acordo com as expectativas da plateia. Estão certos quanto a sentenças, mas não quanto ao esperado em termos de procedimentos. Estes demandam sobriedade no pessoal e transparência no profissional.
Exigências nem sempre observadas. Há exemplos vastamente relatados. O mais recente, a ideia de se fazer um jantar de confraternização entre o STF e o presidente da República. O bom senso aconselhou o cancelamento devido à denúncia da PGR.
Do episódio, contudo, ficou registrada a falta de noção de que protocolos existem para delimitar prerrogativas e manter os Poderes cada qual no respectivo quadrado. A confiabilidade do julgamento em via de começar roga que assim seja.
O Supremo precisa se ajudar
Por Notas & Informações / O ESTADÃO DE SP
No dia seguinte à chegada da denúncia contra Jair Bolsonaro e outros 33 acusados de tramar um golpe de Estado, entre outros crimes, o ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Dias Toffoli livrou mais um petista graúdo, corrupto confesso, apanhado pela Operação Lava Jato. Como foi noticiado, trata-se de Antonio Palocci, figura de proa nos governos de Lula da Silva e Dilma Rousseff.
Pode ter sido apenas uma infeliz coincidência, claro, mas pouco importa. Fato é que a decisão monocrática de Dias Toffoli, um ministro que dá mostras de estar cada vez mais determinado a arruinar o que ainda resta de reputação institucional ao Supremo, em nada contribui, muito ao contrário, para o resgate da aura de imparcialidade que há de orientar a Corte durante o julgamento mais importante do País sob a égide da Constituição de 1988 – a mesma que teria sido rasgada se o golpe urdido nos estertores do governo Bolsonaro tivesse prosperado.
O julgamento do ex-presidente não pode apenas ser isento; ele precisa parecer isento. Trata-se de um processo crucial para o futuro próximo do País, com óbvias implicações políticas e sociais. O que está em jogo, afinal, é a punição exemplar daqueles que, como sustenta a Procuradoria-Geral da República (PGR), tentaram derrubar a democracia brasileira com emprego de violência para satisfazer um vil desejo de poder, ainda que o preço dessa ignomínia fosse a morte de concidadãos.
A técnica e a imparcialidade do Supremo, portanto, são os únicos antídotos contra futuras contestações que possam levar à impunidade. À vista de todos, aí estão os erros que foram cometidos por agentes do Estado no curso da Lava Jato e o diligente labor de Dias Toffoli para destruir todo o trabalho da operação sem qualquer cuidado ou matiz. Hoje, criminosos confessos podem posar de “vítimas” e rir do sistema de Justiça, iluminando os riscos que a má condução do processo contra os golpistas representa para a higidez do Estado Democrático de Direito no Brasil.
Bolsonaro é uma figura polarizadora, para dizer o mínimo, e sempre estimulou a cizânia contra o STF, de modo que o desgaste para a Corte está contratado. Seja ele condenado ou absolvido, a decisão reforçará as suspeitas de muitos cidadãos, satisfeitos ou não com o resultado, de que o Supremo se tornou um centro de intervenções políticas nos rumos da vida nacional.
Não que o Supremo tenha de se preocupar com a repercussão de seus julgados perante a opinião pública. Afinal, somada às garantias da magistratura previstas na Lei Orgânica e na Constituição, a natureza contramajoritária da Corte serve justamente para que suas decisões pairem acima dos interesses que elas possam frustrar e, sobretudo, para assegurar aos ministros a tranquilidade necessária para que decidam as lides com técnica e imparcialidade.
Isso não significa, contudo, que o STF exerça um poder olímpico sobre a Nação, como se decidisse para as suas paredes de mármore. Não faria mal um pouco mais de sensibilidade às críticas e aos apelos por contenção vindos de cidadãos de boa-fé. Se é certo que o julgamento de Bolsonaro provocará desgaste ao STF, quão profundo será depende exclusivamente do comportamento de seus próprios ministros. Vale dizer: mais do que nunca, o Supremo precisa se ajudar.
E o Supremo não se ajuda, por exemplo, quando o ministro Alexandre de Moraes, suposta vítima e, ao mesmo tempo, investigador e relator do processo, sinaliza resistência à transferência do julgamento da Primeira Turma para o plenário do STF, onde aumenta a chance de haver votos contrários à condenação de Bolsonaro. O Regimento Interno assegura ao relator a prerrogativa de decidir em que esfera a ação penal sob sua relatoria será julgada. Por outro lado, a Corte não é propriamente conhecida pela solidez de sua jurisprudência. O entendimento dos ministros sobre as competências do plenário e das turmas já mudou um sem-número de vezes, a depender de quem estava sendo julgado. Ou seja, é uma questão de bom senso.
Não é só o futuro penal de Bolsonaro que será definido no julgamento; o próprio STF estará sob escrutínio. Por isso, a Corte deve dar um exemplo de transparência e isenção.
Em nome da virtude
Por Notas & Informações / O ESTADÃO DE SP
A cúpula do Congresso Nacional parece ter dobrado a aposta no esforço para preservar o enorme poder adquirido no manejo do Orçamento da União. Desta vez a orquestra congressista foi tocada para além da defesa pública que os novos presidentes da Câmara, Hugo Motta (Republicanos-PB), e do Senado, Davi Alcolumbre (União Brasil-AP), já fizeram sobre as “prerrogativas parlamentares” – quando, em suas respectivas posses e na abertura dos trabalhos legislativos, deixaram evidente que o corporativismo regerá seus mandatos. Nos últimos dias, ouviu-se uma fala uníssona de diferentes parlamentares em defesa de verbas do chamado orçamento secreto e de outras emendas que não foram pagas e são objeto de questionamento do Supremo Tribunal Federal (STF). Parlamentares apresentaram diversos projetos de lei com um só objetivo, isto é, destravar recursos paralisados, que podem chegar a R$ 30 bilhões. O discurso dos porta-vozes da campanha, em defesa dos projetos, foi rigorosamente o mesmo: é preciso liberar os recursos para retomar obras paralisadas e, assim, evitar maiores prejuízos à população.
Tal argumento seria irreprochável, não fossem as artimanhas da operação. Na defesa se misturam recursos represados do Orçamento, dinheiro de emendas individuais e cifras significativas do orçamento secreto. Conforme reportagem do Estadão, a marotagem inclui um projeto apresentado pelo líder do governo, senador Randolfe Rodrigues (PT-AP), que ressuscita recursos desde 2019, incluindo R$ 2 bilhões do orçamento secreto, permitindo que a verba em questão seja usada até o fim de 2026. Esses recursos foram inscritos nos “restos a pagar”, mecanismo usado quando o governo não faz o pagamento no ano previsto e o transfere para o ano seguinte. Foi o que ocorreu com uma série de verbas do orçamento secreto, ou porque as obras não andaram ou porque houve denúncia de irregularidades. O senador justificou o projeto lembrando que há um “cemitério de obras” paradas pelo Brasil “porque no tempo do exercício orçamentário respectivo não foram liberados os recursos necessários para pagamento”.
Eis um exemplo clássico da devida separação entre o joio e o trigo – um clichê elementar que se presta a evitar oportunismos de parlamentares. Trata-se de uma separação de ordem dupla. Primeiro: distinguir o que são recursos legítimos destinados por congressistas a suas respectivas bases e o que são verbas maculadas pelos problemas diagnosticados pelo ministro Flávio Dino, do STF. Entre esses problemas se inclui o descumprimento de exigências previstas pela Constituição, como a rastreabilidade e a transparência das emendas parlamentares. Segundo: diferenciar o que seja destravar recursos que a população espera e o que é um mero artifício para anistiar o orçamento secreto. É uma premissa essencial para definir quanto desse dinheiro será pago e como funcionará o processo daqui para a frente.
Enquanto isso, Congresso e STF travam debates. Parlamentares tentam convencer a Corte a afrouxar as determinações que exigiram transparência sobre os recursos de anos anteriores, prometendo cumprir as exigências daqui para a frente. Ao País restará resignadamente esquecer o passado. Não é hora de esquecer, contudo. Ao contrário. Revelado pelo Estadão, o orçamento secreto, como hoje se sabe, bancou a compra de tratores superfaturados, asfalto com sobrepreço e desvios na área de saúde, além de se somar a um movimento maior de emendas parlamentares que tiraram recursos de áreas essenciais do governo e descumpriram regras fiscais. As hostes clientelistas ganharam enorme oportunidade também com as chamadas “emendas Pix”, uma espécie de cheque em branco por serem repassadas diretamente pelos parlamentares a suas bases eleitorais de forma arbitrária e opaca.
Tais sombras não podem ser iluminadas sob o argumento da virtude, como se um erro pudesse ser corrigido pelo simples desejo de acabar com um suposto “cemitério de obras”. A população perde duplamente: pelo possível mau uso do dinheiro público e pelas obras represadas.
Diversificação de atividades do crime organizado é alarmante
Por Editorial / O GLOBO
É motivo para alarme a diversificação das atividades do crime organizado, constatada em relatório do Fórum Brasileiro de Segurança Pública (FBSP). Embora o tráfico de armas e drogas continue sendo um negócio central para os criminosos, a receita obtida com a venda ilegal de diversos outros produtos é muito superior.
A atuação nos mercados ilegais de ouro, combustível, bebidas, tabaco e cigarros — à margem do Fisco e sem qualquer controle de qualidade — rendeu R$ 147 bilhões às organizações criminosas em 2022, ante R$ 15 bilhões faturados no tráfico de cocaína. Entre julho de 2023 e julho de 2024, pelos cálculos do FBSP e do DataFolha, elas ganharam ainda mais dinheiro com outra atividade que anda em alta: faturaram R$ 186 bilhões em golpes digitais, furtos e roubos de celulares — crimes que se complementam.
Entre os quatro mercados mais explorados pelas organizações criminosas, segundo o relatório, o de maior receita, com R$ 61,5 bilhões (42%), é formado por combustíveis e lubrificantes. O segmento de bebidas vem em seguida (R$ 56,9 bilhões), à frente do ouro (R$ 18,2 bilhões). Depois aparecem tabaco e cigarros (R$ 10,3 bilhões). Nesse último mercado, autoridades estimam que 40% do consumo envolva produtos ilegais. Como não pagam impostos, mesmo vendidos a preços baixos, garantem alta rentabilidade.
Por impor alta carga tributária à sociedade, o Brasil garante ganhos generosos a quem atua na clandestinidade e nos mercados paralelos. As margens de lucro são comparáveis às do tráfico de drogas. As cifras também servem para dar uma ideia de quanto se perde de receita tributária em razão da atividade das organizações criminosas. É dinheiro que poderia ser destinado a segurança, saúde, educação ou mesmo obras de infraestrutura.
Na visão dos autores do relatório, as atividades ilegais se articulam e “formam um ecossistema que ultrapassa o narcotráfico e o contrabando tradicionais”. Há especialidade na exploração de brechas na legislação, na lavagem de dinheiro e na ocultação dos recursos obtidos pelo tráfico — não só de drogas — e em extorsões.
Está em funcionamento no país um complexo do crime em escala industrial. Um instrumento importante de vigilância é o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf), subordinado ao Ministério da Fazenda. Mas seu trabalho precisa ter desdobramentos concretos, a partir de requisições judiciais e do Ministério Público. Se não houver um programa bem articulado, com integração entre governo federal, estados e municípios, a informalidade continuará a favorecer os criminosos. O crime é organizado, mas o Estado brasileiro não.
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Caixas de cigarro, armas e tabletes de maconha apreendidos pela polícia do Rio — Foto: Divulgação
Crítica dos memes diz algo sobre o governo
Na semana passada, fiquei mais velho ainda e pensei em dedicar um tempo aos meus livros. Eles andam dispersos e desafiam a paciência doméstica. Tenho mais livros do que posso ler. Comprei o que pude, principalmente na Livraria Leonardo da Vinci. Era uma livraria francesa, mas Dona Vanna, quando viajava, trazia muita coisa em inglês. Separava em pequenos pacotes para mim. Carlos Drummond de Andrade e o romancista maranhense Josué Montello também tinham seus pacotes. O que me dava uma sensação de importância, como se os pacotes abrissem, por si, o caminho da importância cultural.
Há muita coisa por descobrir. Pensei em mergulhar em trilogias, como a de Paul Ricoeur, “Tempo e narrativa”, ou mesmo “O princípio esperança”, de Ernst Bloch. Medrosamente, apenas molhei o pé e me afastei da água.
Poderia me perder, se me dedicasse apenas aos livros. Labirinto por labirinto, o melhor é cuidar da realidade nacional, na era da incerteza.
Caiu a popularidade de Lula, e isso acionou dezenas de gatilhos. O centro se animou, a direita quer se unir, e espoucam as tentativas de explicar o declínio momentâneo do prestígio do governo.
Lula está isolado, capturado dizem alguns. E surgem inúmeros debates sobre quem o capturou e para quê. São várias correntes na Corte preocupadas em definir espaço próximo ao presidente. Certamente esse espaço só surgirá se os atuais captores forem afastados.
A imprensa faz coro ao debate. Lula está almoçando e jantando com Janja. Dedica-se a uma vida doméstica. Como se isso fosse mesmo a grande preocupação nacional, com quem almoça o presidente, se toma uma sopinha no jantar. A embriaguez cortesã impede que vejam a realidade, como todos nós na planície. Não importa com quem Lula almoça. O problema na sociedade é saber que ele faz gastos recordes e secretos no cartão presidencial.
Enquanto muitos puxam os cabelos para saber quem afasta o presidente de uma agenda com políticos, a realidade dos memes é a feroz crítica aos gastos presidenciais. Mencionar isso parece sacrilégio, pois parece sugerir que Lula e Janja são deslumbrados com alto padrão de vida. Coisa da direita. No entanto os autores de memes da direita não os criariam se o presidente de esquerda fosse o austero uruguaio Pepe Mujica. Não haveria espaço para uma crítica dessa natureza.
Estamos no princípio do ano. Não creio que nada esteja decidido. Lula conta com grande experiência eleitoral, mais prestígio que o próprio governo e, além disso, tem a máquina nas mãos. Será difícil derrotá-lo. Creio que a idade não será obstáculo, se prosseguir se exercitando, com bom sono e boa alimentação. Seu discurso em Belém foi meio estranho. Falou que tem comido ovos de pata e de ema, um ovo, segundo ele, do tamanho da cabeça das pessoas na plateia.
Os jornalistas que mistificam o marketing devem ter alguma explicação. Há alguma coisa nesse ovo de ema que aumentará seu prestígio. Mas escapa à minha compreensão. Antes da posse, achava que Lula poderia se sair melhor limitando-se a ler suas declarações. O improviso num país polarizado e fortemente orientado pelas redes sociais traz inúmeros problemas. O improviso foi parcialmente responsável pela queda. É uma escolha que demanda agilidade mental e, sobretudo, sintonia com a época.
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