Por Notas & Informações / O ESTADÃO DE SP

A degradação da credibilidade do Supremo Tribunal Federal (STF) impõe a seu presidente, ministro Edson Fachin, um dever inadiável: manifestar-se em defesa da Corte diante da condução heterodoxa e institucionalmente corrosiva do caso Master pelo ministro Dias Toffoli. O silêncio já se aproxima perigosamente da fronteira entre a prudência e a omissão diante de decisões de Toffoli que violam as leis e a Constituição, abastardam princípios basilares do Estado de Direito e mancham a reputação do STF como guardião maior da ordem jurídica do País.

Este jornal não espera que Fachin, sozinho, seja capaz de mudar o comportamento de um colega que, dia sim e outro também, sinaliza que não se sente limitado nem pela própria Constituição sob vigília sua e de seus pares. Mas Toffoli precisa ao menos ser lembrado publicamente de que, em uma república digna do nome, não há poderes ilimitados e nenhuma autoridade está acima da lei ou imune a controle.

O art. 102 da Lei Maior delimita muito bem o foro por prerrogativa de função no STF. Executivos de bancos privados ou dirigentes de instituições financeiras estaduais não constam desse rol. Mesmo assim, as investigações envolvendo executivos do Banco Master e do Banco de Brasília (BRB) passaram a tramitar na Corte por decisão de Toffoli, e com base em uma conexão frágil, para não dizer artificial: uma suposta negociação imobiliária, que nunca foi concretizada, entre o dono do Master, Daniel Vorcaro, e um deputado federal. Trata-se de uma manobra que subverteu o sistema de competências ao violar o princípio do juiz natural, movida por interesses ainda obscuros.

É preciso voltar à Constituição. O art. 5.º, inciso XXXVII, estabelece que “não haverá juízo ou tribunal de exceção”. Adiante, o inciso LIII do mesmo dispositivo dispõe que “ninguém será processado nem sentenciado senão pela autoridade competente”. Logo, ao avocar para si a relatoria de inquérito que deveria ser supervisionado pela primeira instância da Justiça Federal, Toffoli atua como juiz incompetente, atropela o devido processo legal e ainda abastarda o trabalho da Polícia Federal e do Ministério Público Federal.

Há razões objetivas para seu impedimento. O art. 252, inciso IV, do Código de Processo Penal dispõe que o juiz não poderá exercer a jurisdição quando “ele próprio ou seu cônjuge ou parente” for parte no processo, ou tenha interesse direto na causa. Há poucos dias, o Estadão revelou as relações comerciais entre dois irmãos de Toffoli e Fabiano Zettel, cunhado de Vorcaro, envolvendo o controle acionário de um resort no Paraná. Malgrado ter sido reprovado duas vezes em concurso para a magistratura, Toffoli seguramente deve saber que sua atuação em feito que envolve um parceiro comercial de seus irmãos enquadra-se com precisão nessa causa de impedimento. Do ponto de vista legal, portanto, não há condição para que o ministro permaneça à frente do caso – que deveria, vale enfatizar, ser baixado à primeira instância.

Quando o STF foi atacado durante o governo passado, reagiu institucionalmente para defender a ordem constitucional – amparada, entre outros pilares, no regime democrático e na harmonia e independência entre os Poderes. Havia, àquela época, uma ameaça real à democracia que ensejava medidas que, em tempos normais, seriam atípicas, mas, naquelas circunstâncias excepcionais, eram ao menos justificáveis. No caso Master não há rigorosamente nada que justifique uma heterodoxia que não raro desborda para a ilegalidade.

Há, isto sim, a corrosão interna da ordem jurídica pelo próprio Supremo a partir de decisões de um de seus ministros que afrontam a Constituição e as leis processuais mais comezinhas. Hoje, defender o STF significa cobrar a correção de seus próprios desvios.

Por ora, cabe a Fachin exercer a liderança que seu cargo exige. Preservar o STF não é proteger seus membros – é proteger a instituição. E se a autocontenção e o constrangimento entre pares falharem, resta o controle externo previsto na Constituição.

Chegará a hora, então, de o Senado exercer uma de suas mais elevadas prerrogativas e impor limites a ministros do Supremo que se julgam inalcançáveis pelo escrutínio republicano.

Por Priscila Mengue / O ESTADÃO DE SP

A Justiça de São Paulo tem visto uma onda de ações de distrato de compra e venda de imóveis na capital paulista. Grande parte dos casos tem um elemento em comum: clientes que afirmam ter comprado apartamentos populares em bairros de classe média sem saber das restrições de renda do imóvel. Esses processos de devolução chegaram à Justiça especialmente nos últimos dois anos, com a repercussão da denúncia do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) de “desvio” de imóveis sociais a uma população de maior renda. Dessa forma, 2025 teve um boom de decisões, algumas já em 2ª instância, com integral ou parcial provimento ao que foi pedido pelo cliente, e em desfavor das incorporadoras.

Como o Estadão mostrou, os processos envolvem bairros de classe média e valorizados de São Paulo. A lista inclui Vila Nova Conceição, Moema e Ipiranga, na zona sul, e Perdizes, Pompeia e Barra Funda, na oeste, e Liberdade, no centro, dentre outros. Esses casos envolvem unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) construídas e comercializadas pelo mercado imobiliário com incentivos municipais, sem envolvimento direto do poder público. O “desvirtuamento” desse tipo de imóvel foi alvo de inquérito no Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e é tema de CPI na Câmara Municipal.

Por lei, imóveis populares que receberam benefícios municipais devem ser obrigatoriamente residenciais, com a venda ou aluguel a famílias de rendas específicas. Também não podem receber serviços de hospedagem (como Airbnb), o que configura uso não residencial, conforme a lei paulistana. Nas ações de distrato, os juízes têm apontado a obrigação das empresas e dos corretores de informar de modo claro aos clientes sobre o tipo de moradia e possíveis restrições. Isso inclui, por exemplo, o limite de valor de venda (indicado em decreto atualizado anualmente) e de aluguel (30% da faixa de renda permitida para aquele tipo de imóvel).

As empresas processadas afirmam seguir a lei e negam omitir informações aos clientes (leia mais abaixo). Além disso, um comprador fora do público-alvo pode ter dificuldade para obter financiamento e deverá deixar explícito na matrícula de que se trata de imóvel para locação. O registro em cartório obrigatoriamente deve ter a averbação como HIS ou HMP.

Um dos casos de maior repercussão determinou a restituição e indenização de R$ 800 mil por dois apartamentos na Barra Funda, como revelou o Estadão. Outra decisão recente determinou pagamento de dano moral, pois a juíza entendeu que o documento apresentado por empresa seria forjado.

Além disso, as contestações já incluem casos de revenda, como recente decisão envolvendo a Quinto Andar. A plataforma afirmou ser de responsabilidade dos proprietários a veracidade das informações.

Pedidos de distrato envolvendo HIS e HMP ganharam tração especialmente nos últimos dois anos, com as mudanças na lei e notificações de casos suspeitos pelos cartórios ao poder público. Desde então, há ao menos três decisões de 2ª instância que condenaram incorporadoras a restituir integralmente os compradores, as quais têm sido citadas na apreciação de processos mais novos.

Mesmo em casos em que o magistrado considerou que o consumidor tinha ciência das restrições do imóvel, têm-se determinado a devolução da maior parte do que foi pago. As decisões têm considerado que contratos com 50% de retenção em caso de distrato são abusivos, de modo que têm reduzido a “multa” para 25% ou 20%, o que está em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Após a ação do MP-SP, a gestão Ricardo Nunes (MDB) diz ter intensificado a fiscalização, com ao menos 704 empreendimentos notificados (o que representa 89.348 unidades) e 38 multas. Também instituiu limite no valor de venda dos imóveis populares.

Conforme decreto municipal, hoje são assim classificadas:

• HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou até R$ 810,50 per capita);
• HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou até R$ 1.621 per capita);
• HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou até R$ 2.431,50 per capita).

Em 2ª instância, a Justiça determinou o distrato e a devolução integral de valores pagos (R$ 64 mil) por compradores de apartamento HMP do My One Vila Mariana, na zona sul. A decisão inclui ainda a restituição de taxas condominiais (total de R$ 2,4 mil).

Para a desembargadora e relatora da ação, Ana Catarina Strauch (26ª Câmara de Direito Privado), os clientes foram “levados a erro”. A decisão foi proferida no fim de outubro.

“O mercado imobiliário demanda segurança, previsibilidade e transparência, cabendo ao fornecedor zelar, de forma ativa, para minimizar riscos e não transferir ao consumidor os ônus de sua própria falta de regularização ou de riscos externos não informados”, completou a relatora.

Procurada pela reportagem, a incorporadora One Innovation afirmou seguir a legislação e destacou que os clientes assinaram a declaração de investidor.

Os compradores reconheceram ter assinado documento de ciência sobre a classificação como imóvel popular. Alegaram, porém, que informações estavam expostas de modo truncado e insuficiente.

Em 1ª instância, a Justiça havia acolhido os argumentos da incorporadora, com o aval ao distrato mediante a retenção de 50% dos valores pagos, mas a 2ª instância reverteu.

A Justiça determinou a devolução dos R$ 201,7 mil pagos por dois compradores de um apartamento no New Town SP, na Liberdade. A incorporadora também deverá pagar dano material (R$ 5,8 mil), relativo a benfeitorias feitas no imóvel.

A decisão entrou em cumprimento de sentença em agosto, com o posterior arquivamento da ação. A reportagem procurou a incorporadora responsável pelo empreendimento (Result), mas não obteve retorno. Na ação, não apresentou contestação no prazo legal.

Segundo os autos, os clientes teriam descoberto que o imóvel era HIS-1 apenas quando foram registrá-lo no cartório. A classificação impediria, contudo, a destinação à locação nos parâmetros pretendidos pelos compradores.

“Embora haja breve menção do enquadramento do empreendimento como HIS-1, não há menção ao tipo específico aplicável ao imóvel do autor, nem grifo ou marcação especial à este ponto, nem qualquer detalhamento técnico que permita aos autores o entendimento claro e inequívoco”, apontou, na decisão, a juíza Fernanda Perez Jacomini, da 5ª Vara Cível do Foro Regional Tatuapé.

Para a Justiça, a situação foi uma “afronta ao direito de informação”. A magistrada negou, porém, o pagamento de dano moral, por considerar que a situação provocou “mero aborrecimento”.

A Metrocasa foi condenada a devolver integralmente os R$ 83,1 mil pagos em contrato de compra e venda de unidade no Metrocasa Ipiranga, na zona sul. A Justiça destacou que “não há qualquer menção” do enquadramento como HIS-2 no contrato firmado. Em outubro, a 2ª instância manteve o entendimento.

“Houve falha no dever de informação, devendo se reconhecer que a rescisão deu-se por culpa das rés”, escreve o juiz Matheus Togeiro Lemos, da 1ª Vara Cível do Foro Regional X - Ipiranga.

Procurada pela reportagem, a Metrocasa não respondeu. Nos autos, afirmou que “as cláusulas contratuais foram livremente pactuadas entre as partes, tendo a autora oportunidade de revisá-las”. Também defendeu a retenção de 50% dos valores pagos.

Outro processo envolvendo o mesmo empreendimento, porém, teve entendimento distinto em decisão de 1ª instância.

Nesse caso, os clientes alegaram ter descoberto o enquadramento como HIS às vésperas da entrega das chaves. Já a Metrocasa apontou ter informado sobre a restrição na celebração da proposta.

“Consta da escritura e venda e compra (...) que os compradores foram cientificados e declararam que se enquadravam nos requisitos legais para a aquisição de habitação de interesse social”, disse a juíza Marina Dubois Fava, da 2ª Vara Cível do Foro Regional X - Ipiranga, em junho.

Outro caso que chegou à 2ª instância envolveu unidade no Edifício Smile Parada Inglesa, na zona norte. Em dezembro, os desembargadores ordenaram a restituição dos valores pagos (incluindo corretagem) e multa de 50%.

A cliente alegou não ter sido informada sobre a classificação do apartamento como HIS-2. E relatou que, por não ter renda compatível para habitação popular, não conseguia financiamento.

A reportagem não conseguiu contato com a Laimo Construtora e Incorporadora. Na ação, a empresa afirmou que o enquadramento constava no contrato e disse que nada foi omitido.

O argumento da cliente foi acolhido pela esembargadora Fátima Cristina Ruppert Mazzo, da 4ª Câmara de Direito Privado. A relatora considerou que o contrato menciona o enquadramento “apenas de maneira genérica” e “sem expor o regime jurídico aplicável e sem esclarecer as restrições legais ao financiamento”.

Nesse caso, Fátima reforçou que o STJ autoriza a inversão de penalidade em favor do consumidor “quando o inadimplemento é exclusivo do fornecedor”. Assim, em vez de reter 50% do valor pago pela cliente, a incorporadora deverá pagar multa de 50%. A decisão não indicou o montante a ser arcado.

Outra ação envolve o WelConx Perdizes, empreendimento da Conx. Em 1ª instância, a Justiça determinou, em dezembro, a devolução integral dos R$ 67,3 mil pagos por uma cliente que firmou contrato de compra e venda em outubro de 2021.

Houve o entendimento da Justiça de “culpa concorrente”. Dessa forma, foi negada a restituição da taxa de corretagem (de R$ 30,8 mil) e de IPTU. Cabe recurso.

Segundo os autos, a cliente descobriu ter adquirido um apartamento HMP ao buscar financiamento na Caixa, negado por ter renda de R$ 16 mil (superior ao permitido para esse tipo de habitação). Alegou ainda ter sido “induzida ao erro”, porque informações essenciais sobre as restrições desse tipo de imóvel teriam sido omitidas.

Procurada, a Conx não respondeu à reportagem. Na ação, defendeu que a consumidora assinou declaração de investidor em 2022, na qual indicava ciência das restrições. Também negou omissão de informações e defendeu a retenção de 50% dos valores pagos.

Para a Justiça, “ambas as partes contribuíram, em diferentes medidas, para o insucesso do negócio”. A decisão reconheceu que a cliente assinou documento em que está expresso o enquadramento como HMP e que deveria ter verificado a possibilidade de financiamento. Considerou, contudo, que “a mera coleta de assinatura em documento técnico” não cumpre o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.

O juiz João Guilherme Ponzoni Marcondes (da 25ª Vara Cível do Foro Central Cível) afirmou que a incorporadora “não demonstrou ter prestado informações claras, adequadas e suficientes sobre as consequências práticas e concretas”.

“Tinha o dever de esclarecer, de forma inequívoca, que a renda da autora seria obstáculo intransponível à obtenção do financiamento”, completou.

O processo envolve um apartamento no Nex One Vila Nova, na Vila Nova Conceição, um dos bairros mais valorizados de São Paulo. Nesse caso, a Justiça acatou o argumento da incorporadora de que o comprador sabia da restrição, mas considerou abusiva a retenção de 50% do valor pago. A decisão é de agosto.

Relator da ação na 2ª instância, o desembargador Ferreira da Cruz apontou que não há “prova concreta de prejuízo capaz de autorizar retenção dessa envergadura”. “A multa/retenção de 50% sempre foi e continuará sendo abusiva, como inúmeras vezes reconhecido” pelo STJ, argumentou.

A decisão reconheceu, por outro lado, que o comprador havia assinado termo de declaração de renda em que atestava se enquadrar na faixa. “Não cabe acolher a tese de rescisão por culpa exclusiva da ré, a elidir a devolução integral dos valores”, destacou o relator.

Dessa forma, em 2ª instância, a incorporadora foi condenada a devolver 75% dos valores pagos (R$ 47,5 mil), sem contar a corretagem. À reportagem, a One Innovation disse que ficou “comprovado que os compradores tinham ciência da categoria de uso das unidades”. Também afirmou que a venda seguiu a legislação vigente.

Na ação, o cliente havia alegado que os corretores não forneceram informações claras e precisas sobre as restrições do apartamento. O imóvel é uma HIS-2.

Outra das ações envolve um apartamento popular no empreendimento Nex One Nhambiquaras, em Moema, bairro nobre da zona sul. Em 1ª instância, a decisão deu parcial procedência ao pedido dos compradores, em que determinou a devolução de 80% dos R$ 82,1 mil pagos.

O juiz Fabio Coimbra Junqueira (da 6ª Vara Cível do Foro Central Cível) considerou que não cabe restituição integral diante da “falta de diligência dos compradores em verificar as condições contratuais e os termos acordados”. A ação está em 2ª instância.

Segundo os clientes, o corretor não teria fornecido informações claras e precisas sobre as restrições do imóvel.

À reportagem, a incorporadora do Nex One (One Innovation) disse que “foi comprovado que os compradores tinham ciência da categoria de uso das unidades” e que seguiu a lei vigente. Na ação, também apontou que os anúncios do empreendimento indicavam ser composto por unidades HIS-2.

Em janeiro de 2025, a Promotoria ajuizou ação contra a Prefeitura, para mudanças na fiscalização do uso de HIS e HMP na cidade. A Justiça chegou a falar de “negligência” do Município.

A gestão Nunes afirma ter intensificado a fiscalização. “A Prefeitura editou o Decreto 64.244/25, que reforçou os mecanismos de controle e fiscalização da produção de moradia popular para assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo Município cheguem efetivamente às famílias”, apontou em nota recente.

A legislação paulistana limita o valor de venda dessas unidades. Os tetos atuais são:

Dados do mercado imobiliário apontam que HIS e HMP são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Já um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.

Há cerca de 16 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, de acordo com o levantamento, do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal.

Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas priorizadas, com exceção de casos específicos, definidos após o decreto de 2025.

Por Weslley Galzo / O ESTADÃO DE SP

BRASÍLIA - O procurador-geral da República, Paulo Gonet, recebeu quatro representações de parlamentares nos últimos meses para que ele proponha perante ao Supremo Tribunal Federal (STF) a suspeição do ministro Dias Toffoli como relator do inquérito que investiga fraudes e crimes cometidos pelos proprietários do Banco Master.

Dois dias depois, o Estadão revelou que o pastor e empresário Fabiano Zettel, cunhado do banqueiro Daniel Vorcaro, é o dono dos fundos de investimento que compraram parcela da participação dos irmãos de Toffoli no mesmo resort. A participação valia, à época, R$ 6,6 milhões.

“O contexto se torna ainda mais delicado quando consideramos que familiares próximos do Ministro Toffoli e pessoas de seu círculo íntimo mantêm relações comerciais com possíveis envolvidos no escândalo do Banco Master. Tais circunstâncias levantam questões inevitáveis sobre imparcialidade judicial e conflito de interesses, princípios fundamentais do Estado de Direito”, argumentou Girão ao acionar a PGR.

A provocação do parlamentar também foi embasada na determinação do magistrado de que os itens apreendidos na nova fase da Operação Compliance Zero fossem enviados ao STF “lacrados e acautelados” para avaliação do material posteriormente, o que, num primeiro momento, impedia a análise das provas pela Polícia Federal (PF).

Assim como o senador, outros parlamentares vinham apontando falta de imparcialidade na atuação do ministro.

No dia 12 de dezembro, os deputados federais Carolina de Toni (PL-SC), Carlos Jordy (PL-RJ) e Adriana Ventura (Novo-SP) apresentaram representação a Gonet solicitando a arguição de impedimento e suspeição de Toffoli no caso Master após o ministro ter viajado em um voo particular com o empresário Luiz Oswaldo Pastore e com o advogado do Master, Augusto de Arruda Botelho, para assistir à final da Libertadores em Lima, capital do Peru.

“Evidencia-se relação de proximidade pessoal entre o Ministro e o advogado da parte diretamente beneficiada por suas decisões — incluindo a decretação de sigilo e o deslocamento de competência para o STF", afirmaram os deputados, que integram a Minoria da Câmara. Um assessor da Minoria afirmou ao Estadão que Gonet não apresentou resposta ao pedido.

Os parlamentares apresentaram o pedido dentro do prazo fixado pelo CPC para que este tipo de procedimento seja realizado. A lei prevê 15 dias para que a parte interessada possa arguir a suspeição do juiz após a distribuição da relatoria. Já o regimento interno do STF estipula cinco dias.

Como mostrou o Estadão, diversos parlamentares passaram a cobrar que ele se declarasse impedido ou o STF o julgasse suspeito. As hipóteses de suspeição estão previstas nos Códigos de Processo Penal e Civil, que definem que um magistrado fica impossibilitado de exercer sua função em determinado processo quando houver vínculos subjetivos com algumas das partes.

Já com relação ao impedimento, o CPP expõe situações objetivas em que o juiz fica proibido de atuar na ação:

1) caso seu cônjuge ou parente tenha de alguma forma atuado no processo;

2) quando o próprio juiz tiver exercido outra função no mesmo processo;

3) quando tiver atuado como juiz no mesmo processo em instância inferior;

4) quando o próprio magistrado, seu cônjuge ou parentes forem parte no processo, ou tenham interesse direto na causa.

A PGR pode tanto alegar que há vínculo de Toffoli com os investigados por causa da relação deles com os seus irmãos ou que o ministro se enquadra na primeira e quarta hipóteses da lei que regulamenta as situações de impedimento. Porém, passados cinco dias do primeiro pedido de um agente público de afastamento do ministro do caso, a PGR segue sem dar respostas.