Aluguéis mais baratos e até de graça para compensar alta taxa de condomínio
RIO — Se você acha que a taxa de condomínio é alta, não está só. Dados do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) mostram que a proporção entre os valores do condomínio e do aluguel cresceu em 10 bairros na comparação entre os anos de 2012 e 2019. Além do imposto, que sofreu reajustes nos últimos dois anos (e que, em alguns casos, subiu mais de 300%), a taxa condominial tem sido um calo no sapato de quem vende ou aluga. Com isso, há locadores que até mesmo não cobrem o aluguel, só para não ter a despesa das taxas.
Foi o caso do administrador Samuel Goldenstein que, depois de locar um apartamento na Barra por mais de 20 anos, ficou um ano sem conseguir um novo inquilino. O motivo? Uma taxa de condomínio de R$ 2.700.
— A partir de 2016 tive dificuldades para alugar e não recebi nenhuma proposta viável — conta ele, que acabou alugando o imóvel para um amigo em troca apenas do pagamento da taxa, para não ficar no prejuízo.
Muita oferta, muita negociação
Na pesquisa do Secovi Rio, o maior aumento foi registrado em Jacarepaguá, onde passou de 25,3% para 43,6% — uma diferença de 18,3%. Outros dois bairros que apresentaram aumento significativo são Tijuca e Barra, cujas proporções passaram de 20,6% para 38,7%, e de 24,1% para 39,9%, respectivamente.
Na Zona Sul, a maior diferença registrada é na Lagoa. Em 2012, enquanto o preço médio do metro quadrado para aluguel era de R$ 54,50, o do condomínio estava em R$ 8,08. Em 2019, esses valores passaram para R$ 41,35 e R$ 12,49, respectivamente. Isso significa um aumento de 15,4% nesse período.
Também na Zona Sul, a proporção do peso da taxa de condomínio no aluguel subiu 14,9% em Copacabana, 12,6% no Leblon e 11% em Ipanema.
Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o peso da taxa de condomínio é mais evidente em bairros que tiveram muita oferta para locação.
— Consequentemente, com a grande procura, os preços do aluguel foram negociados para baixo, aumentando a diferença da proporção. Ao mesmo tempo em que o aluguel é balizado pela lei de oferta e procura, a taxa de condomínio foi aumentando, principalmente em decorrência dos reajustes nas folhas de pagamento.
Para o diretor de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, o valor do condomínio afeta diretamente a locação — tanto negativa como positivamente — e acaba desestimulando a locação.
— Hoje, a taxa de condomínio passou a pesar muito e há vezes em que é tão alta que o dono é obrigado a baixar o aluguel — diz ele, que completa: — Há imóveis comerciais no Centro em que os proprietários até alugam sem condomínio só para não ter prejuízo. E há casos em que a taxa representa até 80% do valor total, inviabilizando o negócio e levando os proprietários a reduzirem o valor do aluguel.
Segundo Luiz Barreto, presidente da administradora Estasa, os casos mais extremos, onde o condomínio chega a ser mais alto do que o aluguel, acontecem principalmente em grandes condomínios da Barra ou no Recreio. A consequência disso é que os proprietários ficaram ainda mais pressionados para reduzir os preços dos aluguéis. Em alguns casos, o proprietário acaba até abrindo mão do aluguel, apenas para não ter prejuízo com a taxa.
70% de custo com pessoal
É quase unânime que esse expressivo aumento no valor dos condomínios pode ser explicado principalmente por dois fatores fatores: custo da mão de obra e inadimplência.
— As principais despesas podem ser divididas em mão de obra, própria ou terceirizada, que corresponde a uns 70%, e cerca de 10% no consumo de água. Os dissídios da categoria impactam diretamente no valor dos condomínios — avalia Barreto.
Desta forma, diz, valem as iniciativas para conomizar água, luz ou negociar com os fornecedores.
— O grande ganho vem da redução na folha de funcionários ou terceirizados, diminuindo o horário de funcionamento de piscina e academias, acabando com o porteiro noturno e manobristas ou reduzindo serviços como jardinagem e limpeza.
Já os locadores, segundo ele, não podem fazer nada, salvo reduzir o preço para alugar ou atuar junto aos síndicos de forma a reduzir as despesas do condomínio.
Borges acrescenta que os condomínios podem recorrer ainda a sistemas de consumo inteligente de água, como medidores individuais e águas de reuso, e investir em uma boa manutenção.
A culpa também é do vizinho que não paga
O custo da folha de pessoal é o que mais pesa na composição da taxa de condomínio. Entretanto, com cada vez mais moradores em uma difícil situação financeira, a inadimplência tem aumentado. E como todo condomínio tem custos, alguns acabam pagando pelos outros.
— Os valores não arrecadados são coletados dos demais moradores através do aumento da cota condominial — explica Luiz Barreto, presidente da Estasa.
Ricardo Chalfin, diretor da Precisão Administradora, também acredita que a inadimplência de alguns moradores pesa consideravelmente na conta final.
— Em função do atual cenário que o país está atravessando estão ocorrendo muitos casos de inadimplência. Esse fator afeta a saúde financeira do condomínio. A consequência dessa situação tem levado a maioria dos condomínios, forçosamente, a aumentar a cota condominial — diz ele.
A orientação de Chalfin é negociar. Especialmente com os locadores que têm um inquilino bom pagador, para que evitem deixar o imóvel vazio e com despesas de condomínio e outras taxas que onerem o custo mensal total.
— Orientamos os proprietários a sempre cumprir as suas obrigações condominiais para que a vida do prédio não seja afetada. A instabilidade do setor imobiliário tem garantido muitas ofertas. Portanto, é um momento muito favorável para quem deseja alugar, apresentando uma farta quantidade de imóveis para locação — acrescenta Chalfin.
Outra situação que pode gerar conflito é que, muitas vezes, o proprietário que também é morador age de forma diferente daquele que apenas aluga o imóvel.
Segundo Borges, o morador prefere investir em melhorias para o bem estar no dia a dia, como ter um porteiro e infraestrutura. Já o dono que loca seu imóvel está mais preocupado com a redução dos custos.
— O mais importante é que tanto o condômino residente quanto o investidor tenham em mente que é um patrimônio comum e que pertence a ambos. É preciso achar soluções que atendam aos dois lados.
